De vastgoedmarkt staat sinds 2008 onder druk. Vastgoed is echter nog steeds een interessante sector. De sleutel ligt in hoogwaardig onroerend goed en rekening houden met de wensen van de huurders.
Het gaat niet bijster goed met de vastgoedmarkt. Banken zijn terughoudend met het verstrekken van hypotheken, waardoor meer eigen vermogen nodig is. En bedrijven kunnen niet goed overzien hoe ze er over een paar jaar voorstaan, waardoor ze zich niet zo snel vastleggen met een huurcontract voor een langere tijd. Er is ook veel leegstand in Nederland. In totaal is er in ons land 48 miljoen m2 kantoorruimte en daarvan staat zo’n 8 miljoen m2 ongebruikt te wachten op een huurder.
Goede bezettingsgraad
Vastgoed dan maar mijden? “Zeker niet, er zijn wel degelijk kansen in deze sector!”, zegt drs. ing. Rémy Voskamp MRE MRICS, directeur Vastgoed bij Wilgenhaege Fondsen Management. “Onze vastgoedfondsen – zoals Propertunity NL en Stedekroon – doen het in verhouding met andere fondsen goed (zie tabel “Total return vastgoedfondsen”). Dat komt omdat wij kwalitatief hoogwaardige objecten in portefeuille hebben. Omdat we werken met actieve makelaars, die zowel landelijk als regionaal de markt goed kennen. En omdat we elke dag hard werken om de bezettingsgraad zo optimaal mogelijk te maken. Dit nemen we zeer serieus, we hebben hiervoor onlangs wederom een extra commerciële assetmanager aangetrokken.”
Wat wil de huurder?
Vanzelfsprekend wordt de waarde van vastgoed voor een belangrijk deel bepaald door de zekerheid die huurders geven aan beleggers. Daarom focust Wilgenhaege Fondsen Management ook zo sterk op het contact met de huurders.
Voskamp: “We luisteren goed naar hun wensen en spelen daar op in met maatwerk. Op die manier proberen we huurders lang aan ons te binden. En als een contract over drie jaar afloopt bijvoorbeeld, gaan we nú al praten. Die persoonlijke aandacht resulteert regelmatig in verlengingen. De cijfers onderstrepen dat. In ons fonds Propertunity NL beheren we in totaal 51.000 m2, waarvan we 15.000 m2 in het afgelopen jaar hebben verlengd. Dat is bijna 30%. Een paar voorbeelden. Ahold verlengde haar huurcontract met 5 jaar, voor een winkelpand in Zwolle. En Tele Train verlengde het contract voor een kantoor in Amsterdam, met 5 jaar. De objecten in portefeuille trekken ook nieuwe huurders. Zo is Mill Finance uit Amsterdam een belangrijke huurder geworden, met een huurcontract van 8 jaar in ons pand Oficio, langs de A9 in Amsterdam.”
Solide huurders
Voor Stedekroon zijn er ook voorbeelden te over, zegt Voskamp: “In 2011 wisten we 20% van onze huurcontracten te verlengen. Zoals de Dalipassage in Emmen, waar ANWB 10 jaar heeft verlengd. De Ganzepoort in Amsterdam, waar BAM het contract met 6,5 jaar verlengde. En het huurcontract voor een pand in Woerden werd door de Politie met drie jaar verlengd. Dat zijn allemaal solide, betrouwbaar huurders die veel waarde hechten aan hoogwaardig onroerend goed. Ze zijn content met Stedekroon als eigenaar en Wilgenhaege Fondsen Management als beheerder.”
Managen van de risico’s
Welke risico’s hangen er boven de vastgoedmarkt? Voskamp noemt als belangrijkste factor de kredietcrisis, waardoor investeerders terughoudend zijn met onroerend goed. Ook de trend van Het Nieuwe Werken zou wel eens negatief kunnen doorwerken. “En in de winkelmarkt dreigt een grote leegstand in de aanloopstraten naar de A1-locaties en in kleinere verzorgingsgebieden. De beleggingsmarkt voor woningen laat zien dat het niet meer alleen gaat om indirect rendement – zeg maar: waarde uit waardestijgingen – maar ook om een goede balans tussen huurprijs en kwaliteit. De panden die wij beheren voldoen daar aan.”
Geïndexeerde contracten
Voskamp benadrukt dat vastgoed nog steeds een interessante sector is voor beleggers. “Dat heeft ook te maken met het feit dat wij werken met geïndexeerde huurcontracten. Zo maken we de huuropbrengsten inflatiebestendig. De voorlopige CBS indexcijfers over 2011 gaan uit van een inflatie van 2,3%. Met dit percentage verhogen we dus ook onze huurprijzen.”
Voskamp zegt met vertrouwen naar de toekomst te kijken. Ondanks de eerder genoemde bedreigingen ziet hij ook kansen “Steeds meer huurders profiteren van het moment en stappen juist nú in. We maken het hen ook extra aantrekkelijk met kortingen en actietarieven. Nu werken aan een goede bezettingsgraad is dé manier om ook in de toekomst uitstekende rendementen* te behalen.”
‘De geschiedenis bewijst dat vastgoed op termijn een prima investering is. Daarom biedt de huidige markt interessante kansen*.’
Propertunity NL 
- Locatie: Amersfoort centrum
- Oppervlakte: 1.900 m2
- Contract: onlangs met 10 jaar verlengd
- Huurder: Acto Informatisering
- Branche: automatisering
Stedekroon 
- Locatie: Deventer centrum
- Oppervlakte: 2.000 m2
- Contract: onlangs afgesloten, tot 1 maart 2022
- Huurder: Dimence
- Branche: geestelijke gezondheidszorg
* De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
Wilgenhaege Fondsen Management B.V. is beheerder van de beleggingsinstellingen Propertunity NL en Stedekroon, welke alle onder toezicht van AFM staan en opgenomen zijn in het register van de AFM.
PDF 
